DIRITTI E DOVERI CONSEGUENTI AL CONTRATTO
La manutenzione
Una delle domande che più frequentemente si pongono i nuovi inquilini è: a chi spettano le spese di manutenzione? Quali doveri ha il proprietario e quali l'inquilino? Cercheremo di fugare ogni dubbio sulla ripartizione delle spese e su qual è il corretto comportamento da adottare in caso di oneri imprevisti.
Dopo la firma del contratto di locazione, il proprietario e l’inquilino acquisiscono una serie doveri reciproci, riguardanti le spese di manutenzione e l'utilizzo dell'immobile.
I doveri del proprietario
Come proprietari di un appartamento affittato dovete garantire all'inquilino che l'immobile dato in locazione sia in buono stato, ossia che non necessiti di nessuna riparazione o altro intervento prima di entrare. Allo stesso modo potete prevedere nel contratto che l'inquilino si faccia carico della sistemazione dell'immobile, ma in questo caso è vostro dovere rimborsare l'inquilino delle spese sostenute o sottrarle dal canone d'affitto. I proprietari hanno anche l'obbligo di effettuare le opere di manutenzione straordinaria richieste dalle condizioni in cui si trova l'immobile, indipendentemente sia dal costo, sia dal fatto che l'appartamento si trovi in un condominio. Spetta sempre al proprietario l'adeguamento dell'immobile alle nuove disposizioni di legge, ogni volta che vengono emanate (la legge sanziona direttamente il proprietario dell'immobile, qualora non vi provveda).
I doveri dell'inquilino
Anche l'inquilino ha delle regole da rispettare. Ovviamente, la prima è quella della regolarità e puntualità nel pagamento del canone. Inoltre deve servirsi dell'appartamento con diligenza, facendo attenzione alle sue condizioni e rispettandone la destinazione (se l'uso è abitativo, non si può utilizzarla come ufficio).
Se si contravviene a questo obbligo, il proprietario può chiedere lo scioglimento del contratto. Il proprietario ha il diritto di esigere, in ogni momento, che il suo appartamento sia conservato nel medesimo stato in cui era quando è stato consegnato.
Se abitate in un appartamento in affitto e volete fare delle modifiche che migliorino l'aspetto dell'ambiente è sempre meglio chiedere prima il consenso al padrone di casa. Ciò serve ad evitare che il proprietario, al termine del contratto di locazione, richieda che la casa torni come era prima. Se i cambiamenti sono minimi (mettere le veneziane o cambiare il colore delle pareti) potete fare a meno di chiedere il consenso del proprietario. A meno che non abbia chiesto, e ottenuto, preventivamente il suo consenso da parte del proprietario, l’inquilino non ha il diritto di chiedergli il pagamento delle spese sostenute per i miglioramenti apportati. Solo nel primo caso, il proprietario è tenuto a risarcire un'indennità pari alla differenza tra l'importo della spesa (materiali e mano d'opera) e il valore dell'opera al momento della riconsegna dell'immobile. Ad ogni modo, le parti possono accordarsi anche per un importo diverso.
- Se avete eseguito interventi che possono essere separati dall'immobile (ad esempio una serratura blindata), avete diritto a portarli via al termine della locazione oppure, se il proprietario è interessato all’acquisto, potete farveli pagare.
Le riparazioni
Se si rompe qualcosa dentro casa (ad esempio un tubo) la prima cosa da fare, oltre a risolvere il problema contingente è quello di leggere il contratto per verificare se riporta l'elenco sulla ripartizione delle spese, oppure se il testo rimanda alle previsioni di legge, agli usi o a qualche accordo intersindacale intervenuto tra le associazioni di categoria.
In mancanza di appigli contrattuali potete ricorrere al buon vecchio codice civile che stabilisce alcune regole generali applicabili a tutte le locazioni: l'inquilino ripara i danni e il deterioramento che ha provocato alla casa abitandola, mentre il proprietario si occupa delle riparazioni necessarie per mantenere l'immobile in buono stato.
Se servono riparazioni straordinarie, l'inquilino deve darne tempestivamente avviso al padrone di casa, in modo da evitare l'aggravarsi del danno.
Se il guasto provoca danni a terzi, ad esempio la rottura di un tubo provoca infiltrazioni nell' appartamento sottostante, sarà il proprietario a doverne rispondere. L'inquilino dovrà avvisarlo, spedendogli preferibilmente una raccomandata con ricevuta di ritorno.
Se la riparazione è urgente (per esempio si rompe il riscaldamento in pieno inverno), l'inquilino dopo aver avvisato il proprietario, può provvedere direttamente alla riparazione, addebitandogli successivamente le spese.
Nell'effettuare le riparazioni straordinarie il proprietario deve comunque garantire all'inquilino la possibilità di godere dell'appartamento, cercando di arrecargli il minor disturbo possibile.
Qualora i lavori durino più di 20 giorni, l'inquilino ha diritto a una riduzione del canone proporzionata al disturbo arrecatogli.
Spese condominiali della casa in affitto
Le spese condominiali sono chiamate nel contratto "oneri accessori" e risultano dal bilancio che viene approvato ogni anno dall'assemblea dei condomini.
Tutte le spese relative ai costi di consumo e di gestione ordinaria, come per esempio l'energia elettrica, l'acqua, la pulizia, la manutenzione degli ascensori, la portineria, sono di competenza dell'inquilino. Le spese straordinarie, come il rifacimento delle facciate, spettano invece al proprietario.
Si può chiedere all'amministratore di tenere distinti i conti relativi alle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria e separate le spese che si ripartiscono per millesimi da quelle che si ripartiscono in base ai consumi, poiché queste ultime sono sicuramente a carico dell'inquilino.
Il proprietario, nella richiesta all'inquilino, non può basarsi solo sul generico preventivo delle spese condominiali, ma deve essere in grado di esibire i documenti giustificativi. Nella pratica, però, l'inquilino paga sulla scorta del preventivo. In questo caso conviene specificare nel contratto la cadenza dei pagamenti (mensile, trimestrale ecc...). L'inquilino ha due mesi di tempo, dalla richiesta del proprietario, per effettuare il pagamento delle spese condominiali.
La manutenzione
Una delle domande che più frequentemente si pongono i nuovi inquilini è: a chi spettano le spese di manutenzione? Quali doveri ha il proprietario e quali l'inquilino? Cercheremo di fugare ogni dubbio sulla ripartizione delle spese e su qual è il corretto comportamento da adottare in caso di oneri imprevisti.
Dopo la firma del contratto di locazione, il proprietario e l’inquilino acquisiscono una serie doveri reciproci, riguardanti le spese di manutenzione e l'utilizzo dell'immobile.
I doveri del proprietario
Come proprietari di un appartamento affittato dovete garantire all'inquilino che l'immobile dato in locazione sia in buono stato, ossia che non necessiti di nessuna riparazione o altro intervento prima di entrare. Allo stesso modo potete prevedere nel contratto che l'inquilino si faccia carico della sistemazione dell'immobile, ma in questo caso è vostro dovere rimborsare l'inquilino delle spese sostenute o sottrarle dal canone d'affitto. I proprietari hanno anche l'obbligo di effettuare le opere di manutenzione straordinaria richieste dalle condizioni in cui si trova l'immobile, indipendentemente sia dal costo, sia dal fatto che l'appartamento si trovi in un condominio. Spetta sempre al proprietario l'adeguamento dell'immobile alle nuove disposizioni di legge, ogni volta che vengono emanate (la legge sanziona direttamente il proprietario dell'immobile, qualora non vi provveda).
I doveri dell'inquilino
Anche l'inquilino ha delle regole da rispettare. Ovviamente, la prima è quella della regolarità e puntualità nel pagamento del canone. Inoltre deve servirsi dell'appartamento con diligenza, facendo attenzione alle sue condizioni e rispettandone la destinazione (se l'uso è abitativo, non si può utilizzarla come ufficio).
Se si contravviene a questo obbligo, il proprietario può chiedere lo scioglimento del contratto. Il proprietario ha il diritto di esigere, in ogni momento, che il suo appartamento sia conservato nel medesimo stato in cui era quando è stato consegnato.
Se abitate in un appartamento in affitto e volete fare delle modifiche che migliorino l'aspetto dell'ambiente è sempre meglio chiedere prima il consenso al padrone di casa. Ciò serve ad evitare che il proprietario, al termine del contratto di locazione, richieda che la casa torni come era prima. Se i cambiamenti sono minimi (mettere le veneziane o cambiare il colore delle pareti) potete fare a meno di chiedere il consenso del proprietario. A meno che non abbia chiesto, e ottenuto, preventivamente il suo consenso da parte del proprietario, l’inquilino non ha il diritto di chiedergli il pagamento delle spese sostenute per i miglioramenti apportati. Solo nel primo caso, il proprietario è tenuto a risarcire un'indennità pari alla differenza tra l'importo della spesa (materiali e mano d'opera) e il valore dell'opera al momento della riconsegna dell'immobile. Ad ogni modo, le parti possono accordarsi anche per un importo diverso.
- Se avete eseguito interventi che possono essere separati dall'immobile (ad esempio una serratura blindata), avete diritto a portarli via al termine della locazione oppure, se il proprietario è interessato all’acquisto, potete farveli pagare.
Le riparazioni
Se si rompe qualcosa dentro casa (ad esempio un tubo) la prima cosa da fare, oltre a risolvere il problema contingente è quello di leggere il contratto per verificare se riporta l'elenco sulla ripartizione delle spese, oppure se il testo rimanda alle previsioni di legge, agli usi o a qualche accordo intersindacale intervenuto tra le associazioni di categoria.
In mancanza di appigli contrattuali potete ricorrere al buon vecchio codice civile che stabilisce alcune regole generali applicabili a tutte le locazioni: l'inquilino ripara i danni e il deterioramento che ha provocato alla casa abitandola, mentre il proprietario si occupa delle riparazioni necessarie per mantenere l'immobile in buono stato.
Se servono riparazioni straordinarie, l'inquilino deve darne tempestivamente avviso al padrone di casa, in modo da evitare l'aggravarsi del danno.
Se il guasto provoca danni a terzi, ad esempio la rottura di un tubo provoca infiltrazioni nell' appartamento sottostante, sarà il proprietario a doverne rispondere. L'inquilino dovrà avvisarlo, spedendogli preferibilmente una raccomandata con ricevuta di ritorno.
Se la riparazione è urgente (per esempio si rompe il riscaldamento in pieno inverno), l'inquilino dopo aver avvisato il proprietario, può provvedere direttamente alla riparazione, addebitandogli successivamente le spese.
Nell'effettuare le riparazioni straordinarie il proprietario deve comunque garantire all'inquilino la possibilità di godere dell'appartamento, cercando di arrecargli il minor disturbo possibile.
Qualora i lavori durino più di 20 giorni, l'inquilino ha diritto a una riduzione del canone proporzionata al disturbo arrecatogli.
Spese condominiali della casa in affitto
Le spese condominiali sono chiamate nel contratto "oneri accessori" e risultano dal bilancio che viene approvato ogni anno dall'assemblea dei condomini.
Tutte le spese relative ai costi di consumo e di gestione ordinaria, come per esempio l'energia elettrica, l'acqua, la pulizia, la manutenzione degli ascensori, la portineria, sono di competenza dell'inquilino. Le spese straordinarie, come il rifacimento delle facciate, spettano invece al proprietario.
Si può chiedere all'amministratore di tenere distinti i conti relativi alle spese di manutenzione ordinaria e straordinaria e separate le spese che si ripartiscono per millesimi da quelle che si ripartiscono in base ai consumi, poiché queste ultime sono sicuramente a carico dell'inquilino.
Il proprietario, nella richiesta all'inquilino, non può basarsi solo sul generico preventivo delle spese condominiali, ma deve essere in grado di esibire i documenti giustificativi. Nella pratica, però, l'inquilino paga sulla scorta del preventivo. In questo caso conviene specificare nel contratto la cadenza dei pagamenti (mensile, trimestrale ecc...). L'inquilino ha due mesi di tempo, dalla richiesta del proprietario, per effettuare il pagamento delle spese condominiali.
